Achat et vente en viager
Un achat vente rentable et social pour les deux parties ?
Le principe du Viager !
Divers avantages sont liés à l'acquisition d'un bien en viager. Tout dépend du mode d'acquisition mais dans tous les cas, l'acquéreur pas recours à un financement, donc pas d'intérêts, ni de frais d'emprunt.
Vous vous acquittez du paiement du bien au fil du temps par le versement des rentes. Vous pouvez déterminer au départ d'un bouquet plus important sans versements de rentes.
Il s'agit d'un contrat de gré à gré où vous définissez les conditions en accord avec le vendeur après l'estimation du bien.
Il existe également d'autres formes d'acquisitions :
- le démembrement (nue propriété et usufruit). Il s'agit d'un contrat à durée déterminée signé ou vous devenez nu propriétaire du bien avec un droit d'usage et d'habitation.
- La vente à terme est également un contrat à durée déterminée dans lequel vous déterminez une durée d'occupation du bien.
Notre avis : Les atouts du Viager Libre ou Occupé :
● Un patrimoine sans charges (sauf T.F. et P.N.O.).
● Pas d’imposition tant que les P.V. ne sont pas réalisées.
● Une performance certaine grâce au modèle économique.
● Utilisation du droit d’usage et d’habitation au lieu de l’usufruit.
● Pleine propriété dès la signature de l’acte.
● Libération des lieux dès la fin d’occupation, quel que soit le motif.
Attention : Il conviendra de rester vigilant :
● Au modèle économique qui préservera le débirentier ainsi que le crédirentier. Il faudra bien vérifier la viabilité de l'opération pour chacun. De nombreux paramètres interviennent et doivent être minutieusement examinés.
● A la juste estimation du bien. Une mauvaise estimation de la valeur vénale biaisera la rentabilité de l'opération pour l'acquéreur.
● Au suivi et à la pérennité du bien et du versement des rentes. Il faudra veiller à sécuriser chacun des intervenants et au respect des obligations de chacun.
Conseil : Le viager libre ou occupé nous semble un bon produit d’investissement dans l’immobilier. Il conviendra de rester vigilant sur le modèle économique pouvant apporter rentabilité et sécurité pour chacun des intervenants.
L'état du marché !
Les retraités en chiffres :
● Plus de 15 M de retraités (2011 : 1,4 cotisants par retraité/ 1975 : 3,14 cotisants).
● La moyenne des pensions versées est de 1 182 €/mois.
● La moyenne de la réversion est de 892 €/mois.
La population de + 75 ans :
● 2012 : 5 Millions de personnes.
● 2050 : 10 Millions de personnes.
La problématique, conjoncture de 3 phénomènes :
● La baisse du niveau des retraites et des réversions, et augmentation de la fiscalité des retraites.
● L’allongement de la durée de vie et de la dépendance créant des dépenses supplémentaires.
● L’augmentation des charges du quotidien grevant la qualité de vie.
Les conséquences pour les retraités :
● Difficultés à assumer les dépenses importantes notamment celles du logement.
● Difficultés à subvenir aux besoins du quotidien.
● Baisse et perte de la protection pour le conjoint survivant.
● Difficultés à assumer les dépenses de santé et de dépendance.
● Obligation de revendre et de quitter leur domicile.
La solution du Viager !
Les avantages :
● L’usufruit (droit d'usage et d'habitation) permet aux crédirentiers de rester dans leur bien.
● Possibilité de louer son usufruit pour des revenus complémentaires.
● Le bouquet versé à la signature de la vente constitue un apport financier important pour des besoins immédiats.
● Les rentes versées jusqu’à la fin de vie apportent un confort supplémentaire en permettant au crédirentier de subvenir aux besoins quotidiens et charges importantes, puis des frais de maison de retraite.
● Les rentes sont revalorisées et bénéficient d’un abattement fiscal.
● Le paiement de la taxe foncière par le débirentier.
La bonne solution pour l’investisseur ?
● Le débirentier devient plein propriétaire du bien à la signature.
● Le débirentier peut habiter ou louer le bien (cas de viager libre), lui évitant de payer un loyer ou l'aidant à financer l'acquisition par le biais du loyer.
● La valeur estimée est inférieure à la valeur réelle (minoration du droit d'usage et d'habitation) .
● Le versement de la rente s’éteint avec le décès du crédirentier.
● Les charges afférentes au bien sont payées par le crédirentier s'il l'habite.
● Pas de charges, ni de gestion locatives.
Les inconvénients :
● Le débirentier ne pourra vendre le bien qu’au décès du crédirentier (sauf conditions particulières et nantissements).
● Le bouquet versé à la signature peut être important en fonction de la l’âge du(des) usufruitier(s).
● Les rentes viagères peuvent être importantes également.
● Le crédirentier peut louer le bien ou aliéner son droit d’usage (sauf conditions particulières).
● Aucune visibilité sur la rentabilité de l’opération puisque basée sur un événement aléatoire (sauf respect d'un modèle économique viable).
● Un risque important puisque basé sur une seule opération avec une fin aléatoire (risque du centenaire).
Le viager en France en chiffres :
● Environ 12 000 offres au niveau national.
● Environ 5 000 transactions réalisées.
● Environ 3 000 transactions sur PACA.
● Très peu d’intervenants sur ce secteur.
● L’essentiel des viagers traités sont sous forme « occupés ».
94% des + de 70 ans sont désireux de rester chez eux pour leur fin de vie !
Nous pouvons vous faire une recherche personnalisée et une étude de faisabilité.
N'hésitez à nous contacter et à nous soumettre votre recherche et vos projets !
